Martedì 3 maggio 2022 si è tenuto l’evento Fire4Ice, presso l’Università Luigi Bocconi di Milano. L’iniziativa, parte integrante dell’Executive Program in Finanza Immobiliare e Real Estate, è stata incentrata su dei concetti chiave: pandemia, sostenibilità e tecnologia. Il forum di dibattito è stato presentato da Alessia Bezzecchi, SDA Bocconi Associate Professor Corporate Finance&Control, Director EPFIRE, e preceduto da un’interessante introduzione. La tavola rotonda, gestita dal moderatore, ha visto confrontarsi alcuni grandi esperti in ambito di tecnologia, finanza e Real Estate.

Inizialmente è stata menzionata una frase d’impatto: “il cambiamento si guida o si subisce”. Ed è proprio vero. Nel panorama attuale si possono prendere due strade: scegliere di cambiare, abbracciare la novità (e dove possibile anticiparla) o rassegnarsi, subendo l’evoluzione. Le trasformazioni d’impresa sono da tempo guidate da sostenibilità e tecnologia, la pandemia ha velocizzato e semplificato tali mutamenti portando nuove opportunità, ma anche rischi, soprattutto per le imprese italiane che presentano caratteristiche peculiari. Tali cambiamenti dovrebbero essere funzionali alla creazione di valore condiviso tra impresa, persona e comunità, generando valori sociali ed economici; il raggiungimento di tale scopo è possibile solo con un cambiamento nell’organizzazione del lavoro e all’interno delle imprese che si trovano ad affrontare due sfide: riprogettare le strutture di responsabilità e riprogettare i lavori specifici dell’impresa, tutelando la bellezza del lavoro (persa proprio perché non riprogettati o per via del cambio generazionale che ha portato con sé nuove preferenze), lavoro che deve essere di qualità ed anche produttivo. Riguardo alla seconda sfida la pandemia ha portato qualche difficoltà, lasciando spazio ad una modalità di lavoro solitaria, ripetitiva e, alla lunga, meno produttiva. Si parla dell’interesse delle nuove generazioni verso un giusto compenso e la sicurezza del lavoro, ma anche ad un ripensamento di luoghi e tempi di lavoro (la pandemia ha segnato un punto di non ritorno: il lavoro ibrido diventerà la quotidianità) e degli strumenti di corporate Welfare.

Il topic d’inizio dibattito è l’inflazione. La riapertura dell’economia, nel marzo 2021, ha determinato un’accelerazione dei prezzi che le Banche centrali stanno rincorrendo. Questi gli eventi alla base di una nuova economia: l’inflazione è un momento transitorio. L’incertezza si manifesta in tutti i settori, tra cui quello delle costruzioni: vi è la necessità di creare luoghi nuovi, che vedano una commistione di vita professionale e privata. Dal punto di vista residenziale le persone cominciano a cercare case più grandi, in possesso però dei medesimi salari pre-pandemia e, per tale motivo, si spostano dalla grande città alle zone ad essa limitrofe, tanto più con l’opportunità offerta dallo smart working.

Vengono poi sottolineati i vantaggi dell’innovazione che non può più essere considerata un’eccezione: le imprese per poter esistere devono innovarsi continuamente creando una nuova dinamica tra mercato, imprese, comunità. Infatti, tutti gli stakeholder chiedono la produzione di valore più sostenibile e a vantaggio dell’intera comunità. Sostenibilità oggi centrale anche per via della situazione geopolitica creatasi dal febbraio 2022.

Il dibattito verte dunque sul ruolo del Governo, esprimendo elementi positivi e negativi del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza. Il settore dell’edilizia nell’ultimo anno ha conosciuto una grande espansione, ma ha visto anche l’incremento dei costi delle materie prime. “Sono anni che soprattutto Milano sta guidando un rinnovato interesse delle famiglie per la casa, c’è una maggior attenzione allo spazio abitativo, è cambiato il modo di percepirlo e questo ha portato le famiglie all’acquisto ” così comincia la risposta di Marco Grillo CEO di AbitareIn, alla domanda incentrata sul settore privato. Continua sottolineando il forte divario tra domanda e offerta, la prima molto elevata, la seconda ancor limitata, ed esprime il suo pensiero sul nuovo trend, ovvero la labile separazione tra casa e lavoro: “Sicuramente oggi le case stanno vivendo una nuova primavera oggi c’è grandissimo flusso di denaro, a Milano, per far diventare il residenziale un nuovo asset class di rendimento e si portano le famiglie, i giovani, gli anziani, gli studenti a vivere la casa verso l’affitto, un altro trend sociologico che avrà grandissimi impatti” Fa dunque notare che le case in un sistema inflativo crescono: “Non c’è alcun dramma, lo diciamo sempre ai nostri investitori e clienti, tutto sommato l’inflazione è quel sistema che meglio valorizza la casa nel lungo termine a livello economico la storia ci dice che la casa prospera quando c’è inflazione”.

Il giro di tavolo riprende il tema dell’inflazione evidenziando la necessità di allineare i prezzi alle capacità reddituali delle famiglie e facendo luce sulla difficoltà di mantenere i tempi previsti, soprattutto in questo periodo storico; inoltre, è un settore che costa tanto ed è forse il più inefficiente della catena di produzione: si dovrebbe intraprendere una strada lunga, ma necessaria, che porti a maggior efficienza. Tra i mutamenti essenziali vi è un altro argomento protagonista del dibattito, i sistemi di digitalizzazione: l’introduzione del BIM (Building Information Modeling) fa si che tutti gli operatori partecipanti ad un progetto possano lavorare su uno stesso modello rimanendo aggiornati su qualsiasi modifica venga apportata. Ciascun anello della filiera ha così una maggior responsabilità, fin dalle fasi iniziali del progetto, e deve adottare una logica di anticipazione delle decisioni. Però, nonostante si parli da anni del BIM il suo utilizzo è ancora troppo limitato. Sono necessari incentivi affinché venga adottato appieno ed è richiesto anche un passaggio culturale da parte delle imprese che dovrebbero adottare detta tecnologia in ogni fase della filiera. Ci sono già dei cambiamenti a livello di business, fa notare un partecipante al dibattito: è un settore che si è sempre evoluto e continua farlo perché il mercato chiede un cambiamento. Qui entra in gioco la tecnologia che fornisce grandi opportunità di applicazione a chi le sa cogliere, ovvero a chi è in grado di ripensare la catena del valore rimettendo in discussione sia il modello esistente sia i singoli attori che vi partecipano.

Marco Grillo racconta: “Noi abbiamo visto la tecnologia, l’innovazione, come un grande motore di efficienza. Il primo obiettivo è stato portare efficienza nei processi . L’altro motore è a vantaggio del cliente: non riteniamo che parlare di tecnologia fine a se stessa abbia un grande senso, miriamo infatti alla qualità del prodotto e all’esperienza di acquisto”.

L’AD di AbitareIn ricorda che l’Italia è stata la prima al Mondo, anche rispetto a Paesi più industrializzati, con Milano come portabandiera, ad unire il mondo dell’online alla vendita delle case di nuova costruzione, “la virtual reality per vedere le case in anteprima noi abbiamo cercato di portare al cliente dei vantaggi prima in termini di esperienza di acquisto ed anche in termini di prodotto grazie alla tecnologia, quindi due grandi driver che abbiamo visto sono l’efficienza nei modelli organizzativi e nei processi ed un vantaggio al cliente sia dal punto di vista di esperienze di acquisto e di prodotto vero e proprio”.

Tra i partecipanti c’è chi ha fatto notare che sempre più le aziende stanno prendendo delle decisioni dettate non da regolamenti, leggi. Oggi la mission è uno strumento di attrazione di nuovi talenti e le aziende, comprendendo questo cambiamento, si stanno adattando a tale richiesta.

Si parla della volatilità dei mercati che può essere vista come un beneficio per l’investimento nel Real Estate e si mostra la sfida che si apre con uno scenario inflativo che non si vedeva da anni, quando molte generazioni erano abituate a considerare la casa un rifugio sicuro. Qui vi sono elementi positivi e negativi: il mattone va a braccetto con l’inflazione, ma vi è un certo timore nella visione della casa adottata dalla nuova generazione abituata a vivere nell’era della share economy spostando l’accento dall’acquisto dell’immobile all’affitto. Marco Grillo spiega “stiamo vivendo un grande cambiamento sociale, l’abbiamo visto questa sera, lo vediamo tutti i giorni leggendo i giornali… non voglio difendere l’acquisto della casa perché facciamo anche case in affitto, però a me preoccupa un pochino l’idea che le famiglie possano non aver la proprietà della casa, nella quale si si vede un grande momento di libertà, tranquillità, di resistenza a quelli che possono essere i cicli economici della maggior parte delle famiglie”. Ma non si può ignorare tale trasferimento di valori e richieste: è una tendenza che va analizzata così da potersi preparare a cavalcare i cambiamenti. Anche il tema “affitto” va considerato, facendo in modo che vi sia un’offerta adeguata alle possibilità, che venga incontro alle necessità della domanda.

In futuro la proprietà subirà sicuramente una contrazione, le nuove generazioni investiranno di più in aziende, progetti, startup e secondo alcuni partecipanti sarà necessario un ripensamento del ruolo di aziende tradizionali del settore: da soggetto che realizza un immobile per cederlo a soggetto che crea infrastrutture a supporto della vita e del lavoro, in una logica di finanziamento e gestione. Il tema dell’Ecobonus, sfiorato inizialmente, viene ripreso evidenziandone i limiti a livello strutturale che hanno portato a criticità. Il Superbonus è stato definito come una grande opportunità da pensare diversamente, per esempio con un incentivo inferiore, ma più stabile e duraturo nel tempo.

Bisognerebbe dare al settore l’importanza che merita, poiché spesso è stato visto in ottica negativa non meritata: costruire è un bene.

Il forum dibattito si è concluso con un grande applauso ed un piacevole aperitivo aperto a tutti gli invitati.

A questo link è possibile guardare tutto l’evento.

Chiara Villa

Marketing & Communication