Dalla valutazione dell’area alla rigenerazione del quartiere!


Oggi vi presentiamo una prima parte del Team Sviluppo e Urbanistica che si occupa della ricerca di aree e di edifici dismessi in zone semi centrali della metropoli meneghina. L’obiettivo? Creare nuove unità abitative rispettose dell’ambiente, del quartiere, delle norme e degli accordi con la Pubblica Amministrazione. Il team di cui Stefano Bollani è Responsabile, è composto da Stella Stellato, Specialista sviluppo urbanistica; Gianluca Pezzani, Valutatore progetti area sviluppo e urbanistica; Cinzia Ferrari, Architetto area sviluppo e urbanistica; Paola Calanni, Urbanista area sviluppo e urbanistica; Lucrezia Maria de Capitani, Architetto area sviluppo e urbanistica; Lorenzo Poggetti, Architetto area sviluppo e urbanistica.

Stella Stellato, Specialista Sviluppo & urbanistica.

Stella, il tuo è un “ruolo-ponte”: gestisci i rapporti con intermediari e proprietà che possiedono un’area. Durante questi contatti, quali sono gli elementi che valuti?

Esatto Chiara, mi occupo del primo contatto con le società che, direttamente o indirettamente, hanno a disposizione uno stabile o un terreno, i cosiddetti asset.

Il reparto Sviluppo è l’origine di tutte le nostre operazioni: raccoglie la prima documentazione necessaria e analizza insieme al nostro reparto Urbanistica le informazioni utili alla valutazione preliminare dell’immobile in questione.

Durante questa prima fase gli elementi che si prendono in considerazione sono: la location e il suo contesto, le dimensioni dell’asset, i prezzi di offerta (l’asking price), la vicinanza dei mezzi di trasporto, i servizi essenziali e le condizioni di vendita di operazioni immobiliari nella medesima zona.

Già da questo momento iniziale è necessaria una buona dose di lungimiranza. Dal momento che i nostri interventi mirano al recupero di immobili abbandonati, degradati, spesso generatori di forti disagi al contesto, il mio lavoro si basa su tanta ricerca, indagini approfondite e studio di zone ed edifici per capire le reali potenzialità e valutare se questi asset siano effettivamente interessanti per noi.

In seguito a queste prime valutazioni, i miei colleghi procedono con un esame ancora più dettagliato delle caratteristiche del progetto, dei costi e delle attese – quella che chiamiamo analisi di prefattibilità urbanistica e architettonica – che alla fine viene presentato al Board di AbitareIn il quale valuta l’eventuale investimento sull’operazione.

Gianluca Pezzani, Valutatore progetti Sviluppo & urbanistica.

Gianluca, è mai capitato che un immobile avesse una potenzialità molto limitata? Quali restrizioni si possono riscontrare e quali sono le valutazioni necessarie per capire in che modo ottenere il massimo da un edificio?

Certamente, ogni tanto capita! Si potrebbe pensare che l’unico elemento di valutazione sia la dimensione dell’area e, dunque, quale volume edificabile si possa ottenere, ma la nostra esperienza e la nostra missione aziendale ci portano a individuare e verificare un’ampia serie di varianti: antropomorfe, morfologiche, sociali, psico-fisiche, legali, documentali, ambientali e finanziarie. Queste talvolta determinano l’abbandono di zone che, sia pur appetibili a livello commerciale, non porterebbero al raggiungimento dei nostri requisiti aziendali. In passato ci è capitato di abbandonare un’area con buona potenzialità edificatoria, ma molto lontana dai servizi alla persona, dunque inadatta alle esigenze dei nostri futuri clienti, o anche un’altra che, nonostante le grandi potenzialità e il suo inserimento in un buon tessuto sociale, non era idonea allo sviluppo di appartamenti pari al livello dei nostri standard qualitativi e abitativi.

Le valutazioni che svolgiamo sono di investigazione e approfondimento di informazioni (le “classiche” fasi di due diligence) e vanno dall’analisi fisica dell’area a quella documentale/urbanistica, dall’analisi finanziaria a quella legale e da quella ambientale a quella temporale. Stiamo molto attenti a considerare tutti i fattori sopra elencati come linee guida per esaminare e perseguire le scelte e le analisi fatte, confluendo in studi che ci portano ad avere sempre una visione flessibile per recepire e dare risposte ad una clientela molto varia e con richieste differenti. La nostra mission è individuare le forme dell’abitare moderno, che generano pregio e qualità abitativa per i nostri futuri acquirenti.

Cinzia Ferrari, Architetto Sviluppo & urbanistica.

Cinzia, tu sei il punto di riferimento per le opere pubbliche definite “opere a scomputo” in quanto realizzate dal privato a scomputo degli oneri dovuti per la realizzazione dei propri interventi. Parliamo in particolare delle aree verdi… Secondo te, cosa significa oggi fare rigenerazione a Milano?

Il concetto di rigenerazione urbana sta acquisendo via via più importanza poiché le esigenze sempre più stringenti della popolazione, in termini di mobilità e abitabilità delle città, hanno reso gli sviluppatori immobiliari maggiormente consapevoli del beneficio derivante dall’insieme di azioni di questa portata.

È in quest’ottica che AbitareIn, vicina alle esigenze del cliente in tutti i suoi aspetti, ha colto l’occasione per “investire” direttamente, in accordo con la Pubblica Amministrazione tramite apposite convenzioni, riqualificando nello specifico spazi a verde (parchi e giardini pubblici) che si trovano in prossimità degli interventi privati di futura realizzazione.

Grazie ad una forte sensibilizzazione e ad una presa di coscienza che ha impiegato molti anni a penetrare nella cultura e nelle abitudini della popolazione, pensiamo che rigenerare, conservare e valorizzare gli elementi ambientali e del costruito, in funzione di una migliore fruizione degli stessi, permetta alla comunità di riappropriarsi degli spazi, con evidenti miglioramenti nella qualità della vita e nella sfera sociale, economica ed ambientale. Al fine di migliorare la competitività del territorio, oggi la rigenerazione è una realtà concretamente possibile che diventa un’occasione per sviluppare alternative per una società sempre più dinamica.