È risaputo che il mercato immobiliare milanese è ben altra cosa rispetto a quello italiano, nel bene e nel male. Nel bene è un mercato molto liquido e dinamico, di fatto in crescita costante dal 2015 di Expo. Anzi, proprio quel 2015 è una data spartiacque, da allora si è innestata una tendenza quasi policentrica della città che solo ora sta prendendo forma in maniera netta, grazie anche ai vasti e numerosi progetti di rigenerazione urbana. Milano è la città italiana con i prezzi più alti al metro quadrato, oltre il 50% in più rispetto alla media italiana. Una ricerca di qualche mese fa prendeva il taglio del trilocale e calcolava che per ripagarlo servivano 12 anni di stipendio. Cosa non inverosimile, considerando i continui record al rialzo che il mercato di fascia alta e altissima propone quasi quotidianamente.
Infatti in termini di compravendite il 2021 ha fatto registrare numeri più alti di quelli del 2019 che già era considerato un anno da incorniciare. Il 2022 quasi sicuramente vedrà crescere i valori al metro quadro fra il 4% e il 5% e così il prezzo medio potrà sfondare il tetto dei 5.100 euro. In tutto questo, bisogna considerare anche l’effetto contagio del segmento lusso, che a Milano è molto ben rappresentato. Ci sono progetti meravigliosi e spettacolari, firmati da architetti di fama internazionale, che innescano una reazione a catena che coinvolge strade e quartieri. La vicinanza con il manufatto griffato rivaluta anche l’edificio più invecchiato e meno performante. Probabilmente questo non è bene e porta a serie distorsioni di mercato. Inoltre, complice l’inflazione, se i tassi di interesse sui mutui dovessero salire anche di due punti, il rischio sarebbe tagliare fuori dall’acquisto una fascia importate e numerosa di popolazione, quella rappresentata dal ceto medio, dai giovani e dalle giovani famiglie.
Pochi giorni fa, l’amministratore delegato di Stellantis, Carlos Tavares, parlando delle auto a propulsione elettrica, ventilava una importante ricaduta sociale, un rischio, la perdita di capacità di acquisto del ceto medio che forse non potrà più permettersi un’automobile o, perlomeno, una vettura di qualità. Io vedo nel mercato immobiliare lo stesso tipo di rischio. Non pensare a un’edilizia di qualità, studiata per il ceto medio e abbordabile in termini di prezzo sarebbe un grosso errore che produrrebbe gravi ripercussioni di mercato. Innanzitutto, lascerebbe libero il campo a fenomeni speculativi, rallentando il rinnovamento del parco immobiliare meneghino, che pare già sufficientemente invecchiato. In secondo luogo, penalizzerebbe i giovani e le giovani famiglie, spingendoli fuori dalla città. Da ultimo, non permetterebbe lo sviluppo di un segmento di mercato, forse poco presidiato, ma sostenuto da una grande domanda, quello dell’affordable real estate.
Oggi le occasioni per chi punta a un modello di business razionale, che tralascia il ricorso alle archistar, sono ancora molte e in tantissime zone della città, considerato il grande numero di immobili da riconvertire, di manufatti industriali in disarmo da anni e tenuto conto anche della forte richiesta di soluzioni di qualità, integrate nel paesaggio urbano, performanti dal punto di vista energetico e dotate di buone caratteristiche come luminosità, razionalità della disposizione degli spazi, terrazzo o balconi.
Questo tipo di sviluppi immobiliari sono e saranno un’assicurazione per il futuro perché sapranno combattere i fenomeni speculativi, prevenire “bolle” e mettere fuori mercato tante soluzioni che non hanno più le caratteristiche per essere abitate dignitosamente. Promuovere un’offerta democratica in ambito immobiliare non significa penalizzare margini e profitto, ma applicarsi a ideare modelli di business efficienti, adeguati a soddisfare la capacità di spesa del ceto produttivo, della classe media e dei giovani.